تخلیه ملک مسکونی

تخلیه ملک مسکونی

مقاله تنظیم شده توسط وکیل ملکی در خصوص تخلیه ملک مسکونی و روش گرفتن دستور تخلیه، نحوه  و مراحل طرح شکایت تخلیه ملک مسکونی برای آشنایی بیشتر شما عزیزان تنظیم گردیده است که میتوانید آن را مطالعه نمایید.

تخلیه ملک مسکونی در واقع حقی است که قانونگذار که برای مالک ملک  یا موجر معین کرده که به موجب آن موجر می تواند به دلیل منقضی شدن مدت زمان اجاره و تخلفات مستاجر، تخلیه ملک مسکونی رو بخواهد. توجه داشته باشید که قرارداد اجاره تنظیم شده مربوط به کدامیک از قوانین مربوط به اجاره  می باشد.

به عنوان مثال چنانچه ملک تجاری مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 باشد دادگاه  صالح به رسیدگی است. در این خصوص باید تقاضای صدور حکم فسخ اجاره و تخلیه مطابق قانون اجاره 1356 و با استناد به مواد 12 لغایت 17 قانون مذکور را  حسب مورد درخواست نمائید.

حال اگر کاربری ملک به شکل مسکونی باشد و مشمول قانون مدنی و قانون روابط موجرو مستاجرسال 1376 باشد، شورای حل اختلاف با بررسی شرایط شکلی اجاره نامه و واریز مبلغ قرض الحسنه توسط موجر اقدام به صدور دستور تخلیه ملک می نماید.

ولی اگر قرارداد اجاره املاک مسکونی شرایط شکلی اجاره را نداشته باشد، مالک باید برای تخلیه ملک مسکونی باید به شورای حل اختلاف محل وقوع ملک مراجعه و تقاضای صدور حکم تخلیه ملک مسکونی را از دادگاه درخواست نماید.

فرق دستور تخلیه با حکم تخلیه چیست؟

دادخواست دستور تخلیه مربوط به قراردادهای اجاره سال 1376 به بعد می باشد. دستور تخلیه زمانی صادر می شود که مدت قرارداد اجاره نامه منقضی شده باشد و قراداد اجاره به امضای 2 شاهد رسیده باشد.

در صورت دارا بودن این شرایط موجر باید دادخواست دستور تخلیه را به شورا تقدیم نماید. دستور تخلیه با توجه به قطعی بودن آن بسیار سریع تر از حکم تخلیه می باشد و حداکثر ظرف مهلت یک هفته حکم تخلیه فوری ملک صادر و اجرا می شود و مستاجر حق اعتراض نخواهد داشت.

در صورتی که قراداد اجاره دارای شرایط فوق الذکر نباشد موجر باید نسبت به ثبت دادخواست حکم تخلیه اقدام نماید که دادگاه پس از رسیدگی حکم به تخلیه ملک صادر میکند و حکم تخلیه ظرف مدت 20 روز قابل تجدید نظر در دادگاه تجدید نظر می باشد.

شرایط و مراحل تخلیه فوری ملک

1- دو نسخه بودن قرارداد اجاره

به موجب ماده 2 قانون روابط موجرو مستاجر سال 1376  قرارداد اجاره باید در نسخه تنظیم شود و این موضوع دارای حساسیت بالایی می باشد و دلیل آن این است که موجر و مستاجر به تکالیف قراردادی خود در اجاره نامه آشنا باشند و امکان جعل یا الحاق قرارداد اجاره  برای موجر و مستاجر از بین برود.

2- گواهی دو نفر در قرارداد اجاره

باید دو نفر شاهد مراتب وقوع عقد اجاره  و صحت آن را گواهی نمایند و همچنین شهود نیز باید ذیل قرارداد را امضاء کنند.

ذی نفع در تخلیه ملک مسکونی

مطابق ماده 3 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 مالک یا قائم مقام قانونی او می تواند تقاضای صدور دستور تخلیه و حکم تخلیه را خواستار شوند. موجر یا همان مالک ملک شخصی است که در قرارداد اجاره حضور داشته و  و به عنوان مالک ملک ذیل قرارداد را امضا کرده است.

بنابراین اشاره قانون به موجر یا نماینده قانونی است ولی اشاره ای به مالک ندارد و دلیل آن این که شخصی با داشتن مالکیت ملک را اجاره می دهد ممکن است مالک عین باشد یا مالک منفعت باشد.

مقام صالح برای رسیدگی به دعوی تخلیه ملک مسکونی

1 – مراجع شورای حل اختلاف : برای رسیدگی به درخواست تخلیه عین مستاجره چنانچه مسکونی باشد و دارای شرایط شکلی اجاره (دو نسخه بودن و امضای دو شاهد ) به موجب مقررات قانون شورای حل اختلاف، شورای حل اختلاف صالح به رسیدگی است.

2 – دوایر اجرای ثبت : در صورتی که اجاره نامه رسمی باشد  یعنی در دفتر اسناد رسمی تنطیم شده باشدمطابق ماده 9 و 11 قانون روابط موجر و مستاجر قانون سال 1376 و ماده 11 آیین نامه سر دفترمکلف است که  پس از احراز هویت و صلاحیت ذی نفع ظرف اجراییه را در 3 نسخه تهیه و جهت اقدام به دایره اجرای اسناد رسمی ثبت محل ارسال نماید.

مطابق ماده 12 آیین نامه اجرای ثبت، اجرای ثبت مکلف است با دریافت اوراق اجرائیه از دفترخانه تنظیم کننده سند حداکثر ظرف 24 ساعت نسبت به تشکیل پرونده اجرایی  اقدام نماید و صدور دستور  تخلیه را به مستاجر ابلاغ نماید. مستاجر موظف است ظرف مدت سه روز از تاریخ ابلاغ ملک را تخلیه اقدام نماید. موجر مکلف است مبلغ ودیعه یا  قرض الحسنه را پرداخت و رسید پرداخت آن را به دایره اجرا تسلیم نماید.

نحوه طرح دعوی تخلیه ملک مسکونی

متقاضی تخلیه موجر یا قائم مقام قانونی وی باید با به همراه داشتن اصل اجاره نامه و اصل سند مالکیت نسبت به ثبت دادخواست تخلیه اقدام نمایند. پس ار ارجاع پرونده به شورای حل اختلاف مدیر دفتر پس از بررسی مقدماتی پرونده را به نظر قاضی شورا می رساند.

قاضی شورای حل اختلاف پس از بررسی مدارک و مستندات و همچنین بررسی شرایط شکلی اجاره و واریز مبلغ ودیعه با قرض الحسنه نسبت به صدور دستور تخلیه ملک مسکونی اقدام می نماید.

• در صورتی که مستاجر ملک، مدعی حقی باشد باید  به ثبت شکایت خود در دادگاه اقدام نماید و پس از اثبات آن می تواند تقاضای دستور موقت مبنی بر جلوگیری از اجرای دستور تخلیه را از دادگاه بخواهد. به عنوان مثال مستاجر مدعی ای است که قرارداد اجاره جعل گردیده است. بنابراین، مستاجر می تواند با طرح دعوی در دادگاه و ارائه رسید آن به شورای حل اختلاف  به صورت موقت از اجرای تخلیه ملک جلوگیری نماید.
•  توجه داشته باشید  که در اجرای دستور تخلیه ملک مسکونی نیازی به درخواست صدور اجرائیه نمی باشد، زیرا دستور تخلیه بلافاصله ابلاغ و اجرا می شود و در قانون فاصله زمانی تقاضای تخلیه و صدور دستور تخلیه و اجرای آن یک هفته می باشد.
• چنانچه  موجر یا ملک مدعی این است که مستاجر به ملک مورد اجاره خسارتی  وارد کرده  یا مدعی است که مستاجر اجاره بها را پرداخت نکرده با بدهی به عنوان شارژ ساختمان دارد، نمی تواند نسبت به برداشت آنها از ودیعه ای که نزد او است اقدام نماید. در این خصوص موجر باید دادخواست جداگانه را به دادگاه یا شورای حل اختلاف تقدیم نماید و با صدور قرار تامین خواسته مبلغ قرض الحسنه را نزد شورای حل اختلاف توقیف کند.

تقاضای مهلت برای تخلیه ملک از طرف مستاجر

در صورتی که در زمان اجرای دستور تخلیه مستاجر به علت وقوع حوادث غیر مترقبه، توانایی تخلیه ملک مسکونی را نداشته باشد و تقاضای استمهال یا مهلت را نماید درخواست مستاجر توسط مامور اجرا به مقام قضایی دستور دهنده گزارش می شود. مقام قضایی این اختیار را دارد که با تقاضای استمهال مستاجر برای یک نوبت به مدت حداکثر یک ماه موافقت کند.

سوالات متدوال در خصوص تخلیه ملک مسکونی

1- دعوای  دستور تخلیه ملک مسکونی مالی است یا غیرمالی؟

دعوای دستور تخلیه از دعاوی غیر مالی می ­باشد.

2- هزینه دادرسی دعوای دستور تخلیه ملک مسکونی چقدر است؟

هزینه دادرسی دعوای تخلیه ملک مسکونی حدودا 150 هزار تومان می باشد.

3- شرایط دستور تخلیه ی فوری چیست؟

شرایط صدور دستور تخلیه فوری منوط به وجود قرارداد کتبی است که به امضای دو شاهد نیز رسیده باشد. اگر این شرایط وجود داشته باشد ظرف یک هفته پس از تقدیم درخواست دستور تخلیه فوری صادر و اجرا می شود.

4- مدارک لازم جهت صدور دستور تخلیه چیست؟

مدارک لازم جهت صدور دستور تخلیه اگر خواهان دعوا مالک ملک است سند مالکیت، قرارداد اجاره ، مدارک هویتی خواهان برای طرح دعوا ضروری است.

5- دستور تخلیه ملک چقدر طول می کشد؟

دستور تخلیه ملک بلافاصله پس از صدور اجرا می شود زیرا دستور تخلیه قابلیت اعتراض را ندارد و قطعی است و حدودا یک ماه طول می کشد. ولی حکم تخلیه ممکن است تا یکسال هم طول بکشد.

6- برای تخلیه فوری باید به کجا مراجعه کرد؟

جهت مشاوره حقوقی با  وکیل با شماره های مندرج در سایت تماس بگیرید. فاطمه یعقوبی وکیل پایه یک دادگستری

محتوای پیشنهادی

حقوق و تکالیف موجر و مستاجر تخلیه سرقفلی به دلیل انتقال به غیر تخلیه سرقفلی به دلیل عدم پرداخت اجاره بها تخلیه ملک تجاری