تخلیه سرقفلی به جهت تجدید بنا
تخلیه سرقفلی به جهت تجدید بنا، نوشته پیش رو توسط وکیل ملکی در خصوص تخلیه سرقفلی به جهت تجدید بنا و شرایط طرح دعوی تخلیه سرقفلی به جهت تجدید بنا برای آشنایی شما عزیزان تنظیم گردیده است. دعوی تخلیه سرقفلی به جهت تجدید بنا یا به دلیل نوسازی طبق ماده ۱۵ قانون روابط مؤجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ سهل‌ترین راه برای تخلیه ملک با پرداخت حق کسب و پیشه می‌باشد. مالک ملک چنانچه در صدد تخلیه ملک به دلیل نوسازی باشد با توجه به احتمال بالای اخذ نتیجه در این حالت می توانند از این روش استفاده کند.
در قانون روابط مؤجر و مستأجر سال ۱۳۵۶رابطه استیجاری و اجاره های منعقده مشمول قانون 1356 پایان مدت اجاره منجر به قطع رابطه استیجاری نمی شود و مالک حق تخلیه به این دلیل را ندارد. از این رو قانون گذار در بند 1 ماده ۱۵ این قانون در سه مورد با شرایطی به مالک اجازه داده است تا با پرداخت حق کسب و پیشه مستأجر نسبت به تخلیه ملک و پایان رابطه استیجاری اقدام نماید.
مطابق ماده ۱۵ قانون روابط مؤجر و مستأجر 1356 مالک می تواند تخلیه سرقفلی به جهت تجدید بنا را به طرفیت مستاجر مطرح کند و تخلیه ملک منوط بر این است که مالک پروانه ساختمانی یا گواهی شهرداری مربوط را اخذ و به دادگاه ارائه کند و شهرداری موظف است با رعایت مقررات مربوطه پروانه ساختمان یا گواهی مورد نظر را صادر و به مالک ملک تحویل دهد.
بنابراین، طرح عملی دعوی تخلیه سرقفلی به جهت تجدید بنا از اختیارات مالک ملک می‌باشد و مالک می تواند به منظور احداث ساختمان جدید تخلیه مورد اجاره را درخواست کند. این امر منوط بر این است که مالک تا 6 ماه پس از اجرای حکم تخلیه احداث و نوسازی ملک را شروع کند و در زمان اجرای حکم تخلیه، سر قفلی مستاجر را بپردازد.
شرایط طرح دعوی تخلیه سرقفلی به جهت تجدید بنا
طرح دعوی تخلیه سرقفلی به جهت تجدید بنا از لحاظ زمانی کوتاه ترین و به لحاظ اثباتی آسان ترین راه برای مالکی است که در صدد تخلیه ملک خود می‌باشد ؛ زیرا مطابق بند ۱ ماده ۱۵ قانون 1356 و شرایط طرح دعوا ارائه گواهی شهرداری یا پروانه ساختمانی می‌باشد.
غالباً اخذ گواهی یا پروانه ساختمان شهرداری با پرداخت مبلغی به راحتی امکان پذیر است و تنها شرطی که برای طرح دعوی تخلیه سرقفلی به جهت تجدید بنا وجود دارد اخذ پروانه ساخت یا گواهی تجدید بنا از سوی مالک است که مالک برای طرح دعوی تخلیه سرقفلی به جهت تجدید بنا یا به دلیل نوسازی باید گواهی شهرداری را پیوست کند. بنابراین برای طرح دادخواست تخلیه سرقفلی به جهت تجدید بنا، باید گواهی پروانه ساختمانی را از شهرداری اخذ و در هنگام تقدیم دادخواست به دادگاه ارائه نمایید.
اگر گواهی شهرداری با محل انطباق نداشته باشد و مستاجر به آن ایراد نماید و یا اینکه دادگاه متوجه شود گواهی جعلی می باشد یا اینکه شهرداری ابطال گواهی را اعلام نماید، در این صورت دادگاه دعوی خواهان را رد می نماید.
معنا و مفهوم تجدید بنا
منظور از تجدید بنا آن است که کل اعیانی از پی تخریب و دوباره بنای جدیدی مطابق اصول معماری و نقشه تفصیلی شهر و بر اساس مجوز صادره از شهرداری از نو ساخته شود. گواهی صادره از شهرداری باید به این منظور صادر شده باشد. بنابراین، تعمیرات در ملک حتی اگر به صورت کلی و خیلی اساسی هم باشد تجدید بنا محسوب نمی‌شود و احداث بنا تلقی نمی شود.
لازمه نداشتن احداث بنا با مخروبه بودن ملک
شاید از مفهوم بند ۱ ماده ۱۵ قانون روابط مؤجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ و ظاهر عبارت تجدید بنا چنین استنباط شود که برای طرح دعوی تخلیه جهت تجدید بنا ملک مورد نظر باید مخروبه شده باشد ولی اینطور نیست، اگرچه معمولترین حالت احتیاج به تجدید بنا حالتی است که ملک مخروبه شده باشد، لیکن تنها حالتی نیست که ممکن است ملک نیاز به احداث بنای جدید داشته باشد چه بسا بنا مخروبه نباشد ولی از لحاظ استحکام و اساس نیاز به تجدید بنا داشته باشد و عدم تجدید بنا احتمال وقوع حادثه و خطر را به دنبال داشته باشد یا اینکه ممکن است مالک به دلیل نیاز خود قصد بنای جدید با مساحت یا طبقات بیشتر را داشته باشد.
تخلیه سرقفلی به جهت تجدید بنا تخریب و نوسازی مستلزم پرداخت حقوق مستاجر است
بر اساس بند 1ماده 15 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 دادگاه تکلیف دارد که ضمن صدور حکم به تخلیه و حتی بدون درخواست مستاجر به پرداخت حقوق وی اقدام نماید زیرا حقوق ایجاد شده برای مستاجر، پیش بینی قانون است که این حق در طول چندین سال و با تلاش مستاجر و به صورت تدریجی ایجاد شده است و مالک یا موجری که می خواهد از حق مالکیت خود استفاده و تخلیه مستاجر را بخواهد باید حقوق قانونی مستاجر را بپردازد.
نمونه رای و مثال قضایی از تخلیه سرقفلی به جهت تجدید بنا
خلاصه پرونده به شرح کلاسه … شعبه چهارم حقوقی, خواهان به طرفیت خوانده به خواسته تخلیه یک باب مغازه به پلاک 5892 اصلی بخش یک کاشان طرح نمود. خواهان در دادخواست تقدیمی خویش مرقوم داشت : پلاک موضوع خواسته ساختمانی است خشتی گلی با بیش از 35 سال قدمت که در تاریخ 28/2/1354 به خوانده به اجاره واگذار گردید.
مغازه فوق الذکر سالهاست به علت مخروبه بودن توسط مستاجر استفاده نمی گردد و اینجانب نیز به عنوان مالک ششدانگ آن, از شهرداری درخواست صدور پروانه ساختمانی برای احداث بنا نمودم که مورد موافقت واقع گردید و در نهایت بت صدور پروانه ساختمان به شماره 556 مورخ 11/5/1384 و آمادگی اینجانب، امکان احداث بنا بوجود آمد. حال با اظهار آمادگی در پرداخت حقوق مستاجر درخواست صدور رای به تخلیه محل از محضر دادگاه مورد استدعاست. ضمنا به پیوست دادخواست فتوکپی مصدق اجاره نامه و پروانه ساختمانی و سند مالکیت تقدیم گردید.
دادگاه با وصول دادخواست پس از ارجاع به شعبه, دستور ارسال نسخه ثانی دادخواست و ضمایم وتعیین وقت دادرسی را صادر نمود که با حلول وقت دادرسی جلسه دادگاه با حضور طرفین تشکیل گردید. خواهان اظهارات خویش را به شرح دادخواست تکرار نمود. اما خوانده در مقام دفاع اظهار داشت موجر به عنوان مالک مغازه های دیگری نیز در مالکیت خویش داردو می تواند از آنها استفاده نماید و نیازی به احداث بنا نیز ندارد و خود نیز مستمری بگیر دولت است.
خواهان در مقام دفاع برابر ادعای خوانده اظهار داشت اولا مغازه های دیگر نیز همانند این مغازه در تصرف مستاجرین است ثانیا مغازه حاضر صرف نظر از اینکه مخروبه و غیرقابل استفاده است و عملا نیز توسط استفاده نمی گردد دارای پروانه ساختمانی است و نیاز مرا نیز بهتر بر آورده می سازد.
ثالثا مستمری دولت بسیار ناچیز است و کفاف زندگی زیر خط فقر را نیز نمی دهد اگرچه دعوی اینجانب مشمول بند 1 ماده 15 است که ارتباطی به نیاز شخصی ندارد لذا صدور حکم به محکومیت خوانده با جلب نظر کارشناس جهت تقویم حقوق مستاجر مورد استدعاست. دادگاه خطاب به خوانده آیا مشخصه ای از پلاک مغازه های موجر می توانید ارایه نماید؟
مشارالیه در جواب اظهار داشت پلاک های 5893 و 5894 و 5895 متعلق به خواهان است که در اجاره همکاران خودم است و سالها در تصرف آنها است سپس دادگاه با اعلام ختم جلسه، قرار ارجاع امر به کارشناسی را صادر نمود که نظریه کارشناس نیز در موعد تعیین شده توسط دادگاه اعلام گردید و با ابلاغ به طرفین مورد اعتراض واقع نگردید سپس دادگاه با بررسی اوراق و محتویات پرونده وبا اعلام ختم دادرسی به شرح ذیل مبادرت به صدور رای نمود.
نمونه رای دادگاه در خصوص تخلیه سرقفلی به جهت تجدید بنا
در خصوص دادخواست خواهان به طرفیت خوانده به خواسته تخلیه سرقفلی به جهت تجدید بنا یک باب مغازه تجاری واقع در کاشان به پلاک 5892 اصلی بخش یک کاشان، نظر به اوراق و محتویات پرونده و شرح دادخواست تقدیمی خواهان اولا مالکیت خواهان و وجود رابطه استیجاری فی مابین طرفین دعوی محرز و مسلم بوده و مورد ایراد خوانده نیز واقع نگردید و مدت قرار داد اجاره نیز به پایان رسیده است. ثانیا با وجود پروانه ساختمانی در جهت احداث بنا و صدور آن از سوی شهرداری به عنوان مرجع قانونی,نیاز وی در احداث و نوسازی محرز و مسلم است.
ثالثا ایراد خوانده به وجود مالکیت برای خواهان در مغازه های دیگر وارد نیست، زیرا احداث بنا از حقوق قانونی مالک است که توسط شهرداری تایید گردید و مغازه موضوع خواسته نیز مخروبه و متروک است و صرف نظر از استدلال مذکور، خواهان از اختیار خویش استفاده نموده است و نمی توان وی را ملزم نموده است که از مغازه های دیگر که در تصرف سایر مستاجرین است استفاده نماید.
لذا، در نظر این دادگاه دعوی خواهان مقرون به صحت تلقی گردید که با ارجاع امر به کارشناس، حقوق قانونی مستاجر را در حق کسب یا پیشه یا تجارت در مغازه موضوع خواسته تعیین نمود که با ابلاغ به طرفین مورد ایراد و اعتراضی واقع نگردیده است .
لذا، این دادگاه مستندا به بند 1 ماده 15 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 و لحاظ مواد 16 و 27 و 28 قانون مذکور حکم به تخلیه محل صادر و اعلام می دارد, موجر موظف است ظرف مدت سه ماه ز تاریخ ابلاغ حکم قظعی حق کسب یا پیشه یا تجارت مستاجر را به مبلغ دویست میلیون ریال به وی پرداخت یا ترتیب پرداخت آن را با مشارالیه بدهد
مستاجر موظف است ظرف مدت یک ماه از تاریخ دریافت حقوق خود آن را تخلیه وبه موجر تحویل داه و موجر نیز موظف است ظرف مدت شش ماه از تاریخ تخلیه در محل شروع به احداث بنا نماید. رای صادره حضوری بوده و ظرف مدت بیست روز پس از ابلاغ قابل تجدید نظر خواهی در دادگاه های تجدید نظر مرکز استان است.
جهت مشاوره حقوقی با شماره های مندرج در سایت تماس بگیرید. فاطمه یعقوبی وکیل پایه یک دادگستری
