دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ملک
دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ملک، به گفته وکیل ملکی یکی از شایع ترین دعاوی ملکی در محاکم حقوقی دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک است. این مشکل برای خریدار زمانی به وجود می آید که در فاصله زمانی خرید ملک و تنظیم سند قیمت ملک افزایش یابد یا فروشنده به بانک بدهکار باشد. در اینصورت خریدار برای طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک باید در تاریخ درج شده در مبایعه نامه به دفتر خانه تعیین شده در مبایعه نامه مراجعه نماید.
عدم حضور فروشنده در زمان تنظیم سند رسمی ملک
در صورتیکه فروشنده به تعهد خود مبنی بر تنظیم سند خودداری نماید و در تاریخ تعیین شده در مبایعه نامه در دفتر خانه حاضر نشود خریدار باید با تهیه الباقی ثمن معامله به صورت چک بین بانکی از سر دفتر تقاضا نماید که گواهی عدم حضور صادر کند.
در صورتی که در مبایعه نامه برای تنظیم سند تاریخی معین نشده باشد، خریدار باید اظهارنامه ای به فروشنده ارسال و محل و تاریخ حضور جدید را برای فروشنده اعلام نماید.
هزینه دادرسی دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک
الزام به تنظیم سند رسمی ملک از دعاوی مالی محسوب می شود و هزینه دادرسی آن بر اساس قیمت منطقه ای ملک محاسبه می شود.
دعوای الزام به تنظیم سند رسمی در مورد چه املاکی قابل طرح است؟
دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک در مورد املاکی قابل طرح است که دارای سابقه ثبتی باشند یعنی برای آنها سند رسمی صادر شده باشد. اگر ملک داراری سابقه ثبتی نباشد طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی رد می شود در این موارد خواهان دعوا باید نسبت به ثبت دادخواست اثبات مالکیت اقدام کند.
شرایط طرح دعوای الزام به تنظیم سند چیست؟
یکی از شرایط مهم برای طرح دعوای الزام به تنظیم سند موضوع مقدمات تنظیم سند می باشد. تنظیم سند بدون اخذ پایان کار ساختمان ، صورتمجلس تفکیکی امکانپذیر نیست. زیرا موارد ذکر شده مقدمه تنظیم سند هستند.
بنابراین، اگر ملکی دارای پایانکار و صورتمجلس تفکیکی نباشد باید در کنار خواسته اصلی ( الزام به تنظیم سند ) این خواسته ها نیز اضافه شود.
زیرا در خصوص ملکی که پایان کار آن صادر نشده و صورت مجلس تفکیکی نیز اخذ نگردیده باشد، چون صدور سند رسمی مستلزم دو مقدمه فوق است، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی بدون تقاضای الزام به اخذ مجوزهای لازم قابلیت استماع ندارد.
مراحل دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک
- باید بدوا یک مبایعه نامه ای بین خریدار و فروشنده به صورت صحیح تنظیم شده باشد و به صراحت الزام به تنظیم سند ملک جزء تعهدات فروشنده قید شود.
- در مبایعه نامه تنظیمی فروشنده باید تعهد نماید که در تاریخ مشخص شده در مبایعه نامه در دفتراسناد رسمی جهت امضای سند انتقال حضور پیدا کند.
- در صورتی که فروشنده در تاریخ میعین شده برا ی تنظیم سند در دفترخانه حاضر نشود، خریدار باید گواهی عدم حضور فروشنده را از سردفتر تقاضا و اخذ نماید. توجه داشته باشید که اخذ گواهی عدم حضور مربوط به مطالبه خسارات قرراردادی می باشد نه تنظیم سند رسمی.
- خریدار باید قبل از طرح دعوی الزام به تنظیم سند رسمی تحقیق نماید که ملک مورد معامله دارای پایان کار و صورتمجلس تفکیکی است یا خیر.
- در صورتیکه فروشنده فوت نماید، خریدار باید دعوی الزام به تنظیم سند رسمی را به طرفیت وراث فروشنده مطرح نماید.
- در صورتی که خریدار احتمال می دهد که در فاصله زمانی خرید ملک تا تنظیم سند، فروشنده ملک را به دیگری منتقل میکند، خریدار باید در خواسته خود علاوه بر الزام به تنظیم، دستور موقت را مبنی بر جلوگیری از فروش و انتقال ملک را از دادگاه ثقاضا نماید. چنانچه فروشنده بعد از انجام معامه، ملک را به دیگری منتقل نماید، مرتکب جرم کیفری انتقال مال غیر شده و علاوه بر شکایت کیفری می توانید ابطال معامله دوم را از دادگاه تقاضا کنید.
- اگر در مبایعه نامه تنظیمی فی ما بین خریدار و فروشنده برای تأخیر در تنظیم سند رسمی، مبلغی به عنوان تأخیر در انجام تعهد تعیین شده باشد خریدار می تواند مبلغی را که به عنوان خسارت دیر کرد یا وجه التزام تعیین شده را از مطالبه کند.
- دعوی الزام به تنظیم سند رسمی باید در صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک مطرح شود و هزینه دادرسی آن بر اساس قیمت منطقه ای ملک محاسبه می شود.
- گاهی مورد معامله آپارتمانی است که هنوز پایان کار ساختمان آن از شهرداری آن صادر نگردیده است. در این صورت صرف درخواست الزام به سند رسمی فایده ای برای خواهان نخواهد داشت، زیرا اخذ پایان کار و صورتمجلس تفکیکی از مقدمات تنظیم سند رسمی محسوب می شود و جزء تشریفات و مقدمات تنظیم سند رسمی است. بنابراین، اخذ پایان کار و صورت مجلس تفکیکی نیز باید جزو خواسته خواهان باشد.
- در تنظیم دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ملک توجه داشته باشید که در دادخواست تنظیمی باید به تعداد فروشندگان و سلسه انتقالات فروش دقت کنید و همه آنها را طرف دعوا قرار دهید، زیرا عدم رعایت این موضوع موجب رد دادخواست شما می شود.
نحوه طرح دعوی الزام به تنظیم سند رسمی ملک
در صورتی که خریدار قصد طرح دعوی الزام به تنظیم سند رسمی ملک را داشته باشد، باید با به همراه داشتن اصل مبایعه نامه، اظهار نامه ای اگر ارسال کرده باشد، گواهی عدم حضور به دفترخدمات قضایی مراجعه و اقدام به ثبت دادخواست نماید که پس از ارجاع پرونده به شعبه، وقت رسیدگی تعیین و به طرفین ابلاغ می شود.
پس از آن تحقیقات و بررسی های لازم توسط دادگاه جهت وجود شرایط و صحت اطلاعات مندرج در دادخواست انجام می شود مانند احراز هویت فروشنده، خریدار، احراز مالکیت فروشنده با استعلام ثبتی و همچنین در توقیف نبودن ملک. پس از رسیدگی قاضی شعبه اقدام به صدور حکم الزام به تنظیم سند رسمی ملک می نماید.
اقدامات دادگاه برای الزام به تنظیم سند رسمی ملک
- احراز مالکیت فروشنده از طریق استعلام ثبتی یعنی اینکه ملک باید دارای سابقه ثبتی باشد و همچنین به نام فروشنده باشد در غیر این صورت دعوای الزام به تنظیم سند رد خواهد شد.
- احراز مالکیت فروشنده بر تبعات مبیع مانند تلفن با استعلام از طریق اداره مخابرات.
- احراز پرداخت قسمتی از مبلغ معامله و محاسبه مابقی مبلغ و قید آن در حکم دادگاه.
- احراز انجام معامله، که با بررسی اصل مبایعه نامه و با توجه به دفاعیات خوانده برای دادگاه روشن می گردد.
- احراز هویت فروشنده و خریدار.
- دادگاه باید بررسی نماید که مورد معامله در رهن بانک می باشد یا خیر. چنانچه ملک در رهن بانک یا شخص دیگری باشد یا ملک مورد معامله توقیف باشد، قاضی دادگاه به تنظیم سند و انتقال ملکی که در رهن یا بازداشت است رای صادر نمی کند.
- در تنظیم دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی توجه داشته باشید که در دادخواست تنظیمی باید به تعداد فروشندگان و سلسه انتقالات فروش دقت کنید و همه آنها را طرف دعوا قرار دهید زیرا عدم رعایت این موضوع موجب رد دادخواست شما می شود.
نحوه اجرای حکم الزام به تنظیم سند
پس از صدور رأی قطعی، خریدار باید نسبت به اجرای حکم الزام به تنظیم سند اقدام نماید. حکم قطعی توسط واحد اجرای به محکوم علیه یا فروشنده ابلاغ می شود و فروشنده باید ظرف مدت ده روز مفاد حکم را اجرا کند.
چنانچه فروشنده در تاریخ ذکر شده برای تنظیم سند مراجعه نکند، دایره اجرا به دفتر خانه تعیین شده در مبایعه نامه اطلاع می دهد که نسبت به تهیه تشریفات مربوط به تنظیم سند اقدام و پس از آماده شدن سند واحد اجرای احکام را مطلع نماید که نسبت به امضای سند به جای فروشنده اصلی اقدام نماید.
مطابق ماده 145 قانون اجرای احکام مدنی در صورتی که فروشنده حاضر به امضاء سند انتقال به نام خریدار نشود نماینده دادگاه سند انتقال را به نام خریدار امضاء می کند.
دعاوی الزام به تنظیم سند رسمی هر چند به نظر ساده است، اما به لحاظ تکنیکی لازم است که خریدار در هنگام تنظیم دادخواست الزام به تنظیم سند به نکات مهم و اساسی آن و جنبه های قانونی آن توجه نماید. بنابراین پیشنهاد می شود که قبل از ثبت دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی از وکیل ملکی مشاوره بگیرید.
نمونه متن دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ملک
ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی دادگاه شهید مفتح تهران
با سلام و تحیت احتراما اینجانب محمد رضا امینی به استحضار آن مقام عالی می رساند :
اینجانب در تاریخ 09/11/ 1396 طی یک مبایعه نامه عادی به شماره 1346 مبادرت به خرید یک واحد آپارتمان به پلاک ثبتی 146 واقع در بخش 10 تهران ملک مورد نظر را به مبلغ 30000000 ریال از خوانده آقای علی موسوی خریداری نمودم و تمام ثمن معامله را نیز پرداخت نموده ام و فروشنده مطابق بند 1-3 متعهد گردیده بود که مورخه 11/11/ 1396 در دفتر اسناد رسمی شماره 103 تهران حاضر و نسبت به تنظیم سند اقدام نماید.
ولی خوانده محترم در تاریخ فوق در دفتر اسناد رسمی مذکور حاضر نشده و تا کنون هیچ گونه اقدامی جهت تنظیم سند به نام اینجانب به عمل نیاورده اند. گواهی عدم حضور به شماره 134576 به پیوست دادخواست ارایه می گردد.
نظر به مراتب فوق، تقاضای الزام خوانده مستندا به مواد 10، 219، 220 و 223 قانون مدنی و ماده 198 قانون آیین دادرسی مدنی به حضور در دفتر اسناد رسمی و تنظیم سند انتقال شش دانگ یک واحد آپارتمان به پلاک ثبتی 146 با الحاقات و توابع آن واقع در بخش 10 تهران به انضمام کلیه خسارت دادرسی را دارم .
الزام به تنظیم سند رسمی علیه فروشنده متوفی
در صورتی که فروشنده در مدت زمان قبل از تنظیم سند رسمی فوت نماید وظیفه تنظیم سند به عهده وراث فروشنده است. در صورتی که وراث حاضر به تنظیم سند نشوند و یا میان وراث اختلافی باشد خریدار باید از طریق دادگاه اقدام به طرح دعوا نماید.
توجه داشته باشید که خریدار باید به عنوان ذی نفع بدوا گواهی انحصار وراثت برای متوفی دریافت کند. خریدار بعد از دریافت گواهی انحصار وراثت باید تمامی وراث را طرف دعوا قرار دهد در غیر این صورت دعوای او رد خواهد شد.
الزام به تنظیم سند رسمی ملک بازداشتی
با طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی دادگاه قبل از ورود در ماهیت دعوا و قبل از اولین جلسه دادرسی از وضیت پلاک ثبتی استعلام می گیرد. در صورتی که با استعلامات حاصله بازداشتی بودن ملک از طریق استعلام کشف شود، دادگاه بدون رسیدگی به دعوا، پرونده را مختومه اعلام مینماید.
بنابراین، تا زمانی که ملکی در بازداشت باشد، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی در مورد آن پذیرفته نمی شود و تا زمانی که رفع بازداشت نگردیده امکان رسیدگی به دعوا مقدور نمی باشد.
موانع الزام به تنظیم سند رسمی ملک
- در رهن بودن ملک
- نداشتن پایان کار و صورتمجلس تفکیکی
- بازداشت بودن ملک
- عدم پرداخت کامل ثمن معامله توسط خریدار
- عدم مالکیت فروشنده
سوالات متداول در خصوص تنظیم سند
1- دادگاه صالح برای رسیدگی به دعوای الزام به تنظیم سند کجاست؟
مطابق ماده 12 قانون آیین دادرسی مدنی دادگاه صالح برای رسیدگی به دعوای الزام به تنظیم سند در صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک میباشد.
2- دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک مشاع چگونه است؟
اگر ملک خریداری شده به موجب مبایعه‌نامه سهم مشاعی از یک ملک باشد، خواهان باید در طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک مشاعی، باید همه مالکین مشاعی را طرف دعوا قرار دهد و گر نه قرار ردّ دعوا صادر می گردد.
3- خواندگان دعوی الزام به تنظیم سند چه کسانی هستند؟
در صورتی که در ملک مورد معامله چندین نقل و انتقال عادی صورت گرفته باشد، خریدار نهایی باید در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی که علیه مالک اولیه طرح می کند، سلسله نقل و انتقالات تا مالک رسمی را اثبات کند در غیر این صورت دعوا قابلیت استماع ندارد.
جهت مشاوره حقوقی با وکیل الزام به تنظیم سند شماره های مندرج در سایت تماس بگیرید. فاطمه یعقوبی وکیل پایه یک دادگستری
